פסק-דין בתיק ת"א 1556-05

א.         מהות התובענה

עניינה של התובענה הינו טענת התובע להתנהלות רשלנית של הנתבעת כלפיו באי מתן היתרי בניה במקרקעין שבבעלותו ברחוב קינג ג'ורג' 76 בתל-אביב, בגינה הוא עותר לפיצוי בסך 4,400,000 ש"ח.

ב.         עובדות רלבנטיות

התובע הינו הבעלים של דירה בת ארבעה חדרים בשטח של 86.69 מ"ר (להלן: " הדירה") בקומה הרביעית שהיא קומת הגג בבניין משותף ברחוב המלך ג'ורג' 76 בתל-אביב (להלן: " הבניין"), במקרקעין הידועים כחלקה 7 בגוש 6951 (נספח א' ל-ת/1).

בצו רישום הבניין בפנקס הבתים המשותפים (ת/28), שנחתם על-ידי המפקח על רישום מקרקעין בתאריך 3.10.72, צוין לגבי הרכוש המשותף:

" הצמדות : בהתאם לבקשת הבעלים ולתקנון שנקבע ביניהם על פי סעיף 55 (ג) של החוק הנ"ל, לא יכללו ברכוש המשותף השטחים הבאים:

א. הגג המסומן בתסריט באות א' ושטחו 213.95 ממ"ר יוצמד לדירה 7/4 ...".

בסעיף 2 לתקנון המוסכם של בעלי הדירות בבניין, מתאריך 19.7.72, נקבע, בין היתר, כי:

" הבעלים של דירה מס' 7/4 אשר לו צמוד הגג א', רשאי לבנות על הגג א' הנ"ל כל מבנה כפי שיאושר לו על ידי הרשויות המוסמכות ותקנון זה מהווה הסכמה של כל הבעלים של הבית המשותף לבניה על הגג כאמור לעיל".

לטענת התובע, הדירה בבעלותו סומנה במקור כחלקת משנה 7/4, והפכה להיות חלקת משנה 7/11 בהתאם לתיקון צו רישום הבניין בפנקס בתים משותפים מתאריך 25.9.79 (ת/28).

מוסיף התובע וטוען, ששאר חלקי הגג שנותרו בלתי בנויים, הוצמדו אל הדירה כשטחי מרפסות, אף שהדבר לא צוין במפורש בנסח הטאבו (נספח א' ל-ת/1).

בין השנים 1991 ל-1995 הגיש התובע לנתבעת שלוש בקשות לקבלת היתר בניה להגדלת דירת הגג הקיימת, אולם הנתבעת דחתה את שתי הבקשות הראשונות ורק בקשתו השלישית של התובע אושרה בשנת 1995 (נ/18).

לטענת התובע, היתר הבניה הנ"ל הותנה בביצוע עבודות שיפוץ מאסיביות ויסודיות בבניין, שהיו כרוכות בעלויות כספיות ניכרות, על חשבונו, בהתבסס על הוראות תוכנית מתאר מקומית " ס'-דירות על גגות בבניינים קיימים" (להלן גם: " תוכנית מתאר "ס'").

לגרסת התובע, היקף עבודות השיפוץ שנדרשו ממנו, אשר נקבעו על-פי " מפרט ש.מ.מ" (נ/4) היה נרחב עד כדי חריגה קיצונית מתוכנית " ס'", ובמכתבו מתאריך 4.9.95 אל מנהל מחלקת הרישוי של הנתבעת (נספח יח' ל-ת/1), הודיע התובע שאין ביכולתו לבצע את עבודות השיפוץ ולכן הוא מוותר על תוספת הבניה  ודורש השבת מלוא התשלומים ששילם בגין ההיתר.

בסופו של יום, ביצע התובע במהלך שנת 1996 את תוספת הבניה שאושרה לו, ללא עבודות השיפוץ על-פי מפרט ש.מ.מ.

בעקבות כך, נקטה הנתבעת כנגד התובע בהליכים פליליים, שחלקם עדיין מתנהלים.

לטענת התובע, כאשר הוגשו שתי בקשותיו הראשונות להיתר בניה, תוכנית מתאר " ס'" לא נכללה, אף לשיטת הנתבעת, ברשימת התוכניות המאושרות החלות על המקרקעין, והנתבעת לא התנתה את מתן היתר הבניה בעבודות שיפוץ.

התובע מוסיף וטוען שהנתבעת נתנה היתרי בניה בין השנים 1997-1990 לתוספת קומה רביעית שלמה בבניינים הגובלים בבניין נשוא התובענה, על-פי התוכניות העיקריות שבתוקף, לא כולל תוכנית " ס'" וללא התניית ההיתרים בשיפוץ.

לפיכך לטענתו, היה על הנתבעת להנפיק לו היתר בניה על-פי שתי בקשותיו הראשונות, והתנהלותה כלפיו לוקה בחוסר תום לב, בשרירות, בהפליה, בחוסר סבירות קיצונית, ברשלנות ובהפרת חובות חקוקות.